前言

2025年7月23日，最高人民法院发布《关于审理M88 login异议之诉案件适用法律问题的解释》（法释〔2025〕10号，以下简称“《解释》”），并于次日正式实施。这部自2007年《民事诉讼法》确立M88 login异议之诉制度以来的首部专门司法解释，在历经十年蛰伏后终于来到台前。《解释》一方面通过搭建M88 login异议之诉的程序机制，以及整合、完善有关裁判规则，完成了M88 login异议之诉的体系化构建；另一方面聚焦于商品房消费者权益保护、以物抵债、虚假诉讼等问题，为解决M88 login异议之诉中的沉疴痼疾提供了更加完善的规则体系。 因此《解释》的出台，标志着我国M88 login异议之诉制度迈入体系化、规范化的新纪元。借此之机，本文尝试通过对《解释》的程序机制与实体规则进行体系化解读与分析，并以此抛砖引玉，求教于方家。

一、《解释》对M88 login异议之诉程序机制的搭建

《解释》第1条至第10条涵盖了管辖规则、诉讼主体、判项内容、诉求合并等程序问题，搭建了M88 login异议之诉的程序机制，现就相关内容分述如下：

（一）明确管辖规则与超期限提出异议的救济路径（第1条）

【条文内容】

第一条 案外人依照民事诉讼法第二百三十八条规定，在M88 login过程中就M88 login标的提出M88 login异议，由提出异议时负责M88 login该M88 login标的的人民法院审查处理；案外人、当事人对M88 login异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向作出M88 login异议裁定的M88 login法院提起M88 login异议之诉的，人民法院应予受理。案外人未在《最高人民法院关于人民法院办理M88 login异议和复议案件若干问题的规定》第六条规定的期限内提出异议，人民法院裁定不予受理的，可以依法另行向申请M88 login人、被M88 login人等主张权利。

【条文分析】

1.明确M88 login异议之诉的管辖规则

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法的解释》（以下简称“《民诉法解释》”）第302条与《最高人民法院关于人民法院办理M88 login异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《M88 login异议和复议规定》”）第4条均以“M88 login法院”作为审查M88 login异议与受理M88 login异议之诉的管辖法院，但是当M88 login过程中出现指定M88 login、提级M88 login、委托M88 login等情形，以及M88 login财产因商情移送制度发生处置权变动时，“M88 login法院”可能不止一个，进而需要根据相关规定进一步确定管辖法院。而《解释》第1条第1款将“提出异议时负责M88 login该M88 login标的”明确为人民法院审查M88 login异议与受理M88 login异议之诉的唯一管辖标准，避免当事人出现“选择困难症”。

2.超期限提出异议的救济途径

《解释》第2款一方面重申案外人应当在《M88 login异议和复议规定》第6条规定的期限内（M88 login标的M88 login终结前，M88 login标的由当事人受让的则顺延至M88 login程序终结前）提出异议，另一方面首次对案外人未在M88 login终结前提出异议的权利救济作出规定，明确案外人“可以依法另行向申请M88 login人、被M88 login人等主张权利。”

这里有待明确的是，案外人能以“何种方式”主张“何种权利”？案外人超期限提出异议的情况下，M88 login标的的情况有两种：由申请M88 login人通过M88 login程序取得，抑或由案外人通过M88 login程序取得。若参照《解释》第6条第1款（二）（三）项之规定，似乎由申请M88 login人取得的可以直接主张财产返还，案外人取得的可以主张申请M88 login人与被M88 login人返还变价款。但是本文认为不宜直接参照《解释》第6条处理该问题，原因在于该条款是在M88 login异议之诉中处理M88 login标的已被处置的问题，涉及撤销M88 login中的裁定等M88 login程序问题，若案外人通过另诉方式主张权利，显然在另诉判决中直接撤销其他M88 login案件中的裁定或决定有关M88 login程序，缺乏直接的法律依据。同时，案外人在另诉中对于被M88 login人的诉求，可能不限于《解释》第6条中“退还剩余变价款”。因此本文认为，案外人超期限提出异议的情况下，如何维护自身权益，仍有待于立法和司法实践的进一步回应。

（二）M88 login标的多重查控时的当事人确定问题（第2条）

【条文内容】

第二条 金钱债权纠纷的财产保全、M88 login中，M88 login标的存在轮候查封、扣押、冻结的，案外人提起M88 login异议之诉，以首先查封、享有担保物权等优先受偿权的申请保全人、申请M88 login人为被告，以其他已知的轮候查封的申请保全人、申请M88 login人为第三人。

【条文分析】

当M88 login标的存在多重查控时，《解释》第2条不仅明确M88 login异议之诉的被告是“首先查封、享有担保物权等优先受偿权的申请保全人、申请M88 login人”，还规定“其他已知的轮候查封的申请保全人、申请M88 login人为第三人”。在此之前，司法实践中通常认为轮候查封不发生正式效力，案外人无需对轮候查封的申请保全人、申请M88 login人提出异议，后者也无法参与到M88 login异议之诉中。《解释》第2条作出的这一调整，存在两点正向价值：一是轮候查封虽然不发生效力，但一旦案外人M88 login异议成立而导致首封被解除，轮候查封就会发生效力，导致案外人为了排除M88 login标的的多个查封，可能要逐一提起M88 login异议，本条规定显然更利于一次性地化解纠纷，提升M88 login工作效率；二是让轮候查封的当事人参与到M88 login异议之诉中发表意见，审查案外人的M88 login异议在不同债权下是否均能排除强制M88 login，能够更好地保障轮候查封当事人的合法权益，同时避免多次M88 login异议导致的程序空转。

（三）明确将解除M88 login措施作为判项内容（第3条）

【条文内容】

第三条 案外人就M88 login标的享有足以排除强制M88 login的民事权益，人民法院判决不得M88 login该M88 login标的的，同时判决解除M88 login措施并写明相关查封、扣押、冻结裁定书案号。案外人可以持生效判决请求相关M88 login法院解除M88 login措施。

【条文分析】

《解释》第3条明确M88 login异议之诉判决不得M88 loginM88 login标的的，应当同时判决解除M88 login措施，并写明相关查封、扣押、冻结裁定书案号，以便于权利人通过M88 login异议之诉直接实现解除财产查控的目的。本条的意义在于《民事诉讼法》解释第310条仅明确M88 login异议之诉中案外人享有足以排除强制M88 login的权益的，应判决不得M88 login该M88 login标的，而对于是否应判决解除M88 login措施未作规定，以至于司法实践中对于是否应在判决不得M88 login某M88 login标的时，同时判决解除M88 login措施观点不一，存在有些法院以解除M88 login措施不属于M88 login异议之诉的审查范围为由，驳回案外人申请的情况，因此而本条规定能够起到定分止争的作用。

（四）明确关联诉求的合并处理方式（第4、5条）

1.M88 login异议之诉中确权请求的处理（第4条）

【条文内容】

第四条 案外人提起M88 login异议之诉并依照《民法典》第二百三十四条等规定就M88 login标的的归属提出确权请求的，以被M88 login人为被告。

【条文分析】

《民诉法解释》第310条规定人民法院可就案外人提出的确认权利请求一并裁判，《解释》第4条则是对M88 login异议之诉中确权请求的进一步细化。首先，本条引用《民法典》第234条即物权确认请求权条款，并将确权请求的对象界定为“M88 login标的物”的归属，意味着案外人得以请求人民法院确认的权利，主要是关乎M88 login标的物归属的所有权等排他性权利。其次，则是明确确权请求的被告为被M88 login人。

2.M88 login异议之诉中给付请求的处理（第5条）

【条文内容】

第五条 案外人提起M88 login异议之诉并以被M88 login人等为被告提出返还原物、返还价款或者交付标的物、办理转移登记手续等给付请求的，人民法院可以合并审理，法律另有规定不宜合并审理的，应当分别立案。

【条文分析】

正如最高人民法院相关负责人就《解释》答记者问中所述，案外人在M88 login异议之诉中同步提出返还原物、办理过户手续等给付之诉时，此类关联诉求往往因为缺乏直接依据而被拒之门外。 为此，《解释》第5条规定，除法律另有规定不宜合并需要分别立案的外，人民法院对案外人提出的返还原物、返还价款或者交付标的物、办理转移登记手续等给付请求的，原则上可以合并审理，这一规定显然更利于一揽子化解纠纷，减少当事人诉累。需要注意的是，该类给付之诉的被告有别于确认请求，因为其既可能是被M88 login人，也可能是已经通过M88 login程序获得M88 login标的的申请M88 login人，需要根据具体案情予以确定。

（五）特殊情形的处理规则（第6-10条）

1.M88 login异议之诉与继续M88 login制度的衔接（第6条）

【条文内容】

第六条 案外人M88 login异议之诉案件审理期间，申请M88 login人请求人民法院继续M88 login并提供相应担保的，由负责审理M88 login异议之诉的人民法院裁定是否准许。M88 login法院依法继续M88 login的，案外人M88 login异议之诉案件按照下列情形分别处理：

（一）案外人就M88 login标的不享有足以排除强制M88 login的民事权益的，判决驳回诉讼请求；

（二）案外人就M88 login标的享有足以排除强制M88 login的民事权益，M88 login标的由申请M88 login人通过拍卖、抵债等M88 login程序受让的，判决不得M88 login该M88 login标的，并撤销相关拍卖或者抵债裁定；已向申请M88 login人交付的，同时判决申请M88 login人返还，拒绝返还的，强制M88 login；

（三）案外人就M88 login标的享有足以排除强制M88 login的民事权益，M88 login标的已由他人通过拍卖、变卖等M88 login程序合法取得的，判决不得M88 login该M88 login标的变价款，M88 login法院向案外人发放变价款；已向申请M88 login人发放变价款或者已向被M88 login人退还剩余变价款的，同时判决申请M88 login人、被M88 login人返还，拒绝返还的，强制M88 login；M88 login法院向案外人释明M88 login标的已由他人合法取得而案外人拒绝受领变价款的，应当将变价款予以提存，并告知案外人自提存之日起五年内可以随时领取。

在前款第二项、第三项规定情形下，案外人认为申请M88 login人请求继续M88 login错误，给其造成损失的，可以依法另行向申请M88 login人、M88 login担保人等主张权利。

【条文分析】

考虑到M88 login异议之诉结果的不确定性，同时为了兼顾申请M88 login人的合法权益，《民诉法解释》第313条第1款在规定案外人M88 login异议之诉审理期间不得处分M88 login标的的同时，允许申请M88 login人提供担保以继续M88 login。而该项制度的存在使得M88 login标的可能在M88 login异议之诉审理过程中被处置，那么M88 login异议之诉判决结果作出后，如何协调裁判结果与M88 login标的被处置之间的关系，就成了一个现实问题。对此，《解释》第6条给出了较为完整的解决方案。

首先，《解释》第6条第1款在M88 login异议之诉的审理角度，确立了以下规则：

（1）案外人不享有排除强制M88 login权益的，判决驳回案外人诉请；

（2）案外人享有排除强制M88 login权益，且M88 login标的由申请M88 login人通过拍卖、抵债等M88 login程序取得的，判决不得M88 login该标的并撤销拍卖、抵债裁定；若M88 login标的已经交付申请M88 login人，则判决申请M88 login人返还。

（3）案外人享有排除强制M88 login权益，且M88 login标的由他人通过拍卖、变卖等M88 login程序取得的，判决不得M88 login案款并向案外人发放案款；若M88 login案款已经由申请M88 login人或被M88 login人取得，判决申请M88 login人、被M88 login人返还。

（4）若案外人拒绝领取案款，则人民法院可将案款提存，五年内案外人均可领取。

其次，考虑到在第1款（二）（三）项情形下，案外人可能还会由于继续M88 login产生额外损失，《解释》第6条第2款规定案外人对于申请M88 login人申请继续M88 login错误的，可以向申请M88 login人、M88 login担保人等主体主张赔偿。

本文注意到，《解释》第6条规定是否继续M88 login由负责审理M88 login异议之诉的人民法院裁定，也就是负责M88 login该标的的法院决定，鉴于一旦M88 login异议之诉裁判结果与继续M88 login存在冲突，其后续的处理程序十分复杂，《解释》第6条可能会使得M88 login法院对继续M88 login的审查十分严格，除非案外人的异议主张明显不成立，否则M88 login法院大概率会在M88 login异议之诉结果作出后再推动M88 login程序。

2.案外人请求排除的强制M88 login措施不存在时，异议之诉的处理（第7条）

【条文内容】

第七条 案外人M88 login异议之诉案件审理或者再审申请审查期间，M88 login案件已经结案，M88 login法院未对M88 login标的进行处分且M88 login措施已经解除的，人民法院应当裁定终结诉讼或者终结审查。原由M88 login法院作出的M88 login异议裁定失效。案外人根据本解释第四条、第五条提出的确权、给付请求，人民法院可以继续审理或者审查。

【条文分析】

实践当中，存在M88 login异议之诉仍在审理或审查期间，由于被M88 login人偿还债务等原因，导致M88 login案件已经结案，并且未对M88 login标的进行处分同时解除了M88 login措施的情况。对于这种情况的处理，《解释》第7条主要明确了两点规则：第一是由于案外人请求排除的强制M88 login措施已经不存在，M88 login异议之诉便失去了继续审理或审查的必要，人民法院应当采取终结诉讼或终结审查的方式予以结案；第二则规定了一种例外情形，即案外人在M88 login异议之诉中还提出了确权、给付请求的，基于诉讼经济的角度，人民法院可以继续审理或者审查，但也可以终结程序后告知案外人另行起诉。

3.M88 login依据进入再审审理程序，M88 login异议之诉的处理（第8条）

【条文内容】

第八条 M88 login异议之诉案件审理或者再审申请审查期间，人民法院对作为M88 login依据的原判决、裁定等依法决定再审，M88 login标的系原判决、裁定等所涉争议标的以外的财产，或者案外人可能享有足以排除担保物权等优先受偿权的强制M88 login的民事权益的，M88 login异议之诉案件可以继续审理或者审查，不能认定案外人享有足以排除强制M88 login的民事权益的，M88 login异议之诉案件应当中止审理或者审查。

【条文分析】

由于M88 login异议之诉与M88 login程序本身存在密切关联，当实践中出现M88 login程序因M88 login依据进入再审审理程序而中止的情况时，人民法院通常也会中止M88 login异议之诉的审理，等待M88 login依据的再审结果。但并非所有的M88 login异议之诉的审理结果，都会受到M88 login依据的影响，因此一刀切的处理方式不符合诉讼中止的规定要求。有鉴于此，《解释》第8条规定了在M88 login依据进入再审审理程序后，M88 login异议之诉可以继续审理的两种情况，以更好地保护案外人的合法权益。其一是M88 login标的并非M88 login依据的争议标的，该种情况常见于M88 login依据仅仅是金钱给付之诉的情况，此时M88 login异议之诉涉及的M88 login标的与M88 login依据的最终结果并无直接联系，可以继续审理；其二则是案外人本身享有足以排除担保物权等优先受偿权的强制M88 login的民事权益，例如消费者购房者享有的物权期待权，由于其本身优先于其他优先受偿权，因此即便申请M88 login人主张的是建设工程优先权，其是否享有该权利对于M88 login异议之诉的审理结果也不产生影响。

4.M88 login异议之诉审理或审查期间被M88 login人裁定破产的处理（第9条）

【条文内容】

第九条 M88 login异议之诉案件审理或者再审申请审查期间，人民法院裁定受理被M88 login人破产案件的，M88 login异议之诉案件应当中止审理或者审查，管理人接管债务人财产后，M88 login异议之诉案件可以继续审理或者审查。

【条文分析】

《解释》第9条旨在明确M88 login异议之诉审查期间，被M88 login人破产的，M88 login异议之诉的审理或审查应当中止而非终结，并且在管理人接管债务人财产后，M88 login异议之诉可以继续进行。该条规定使得案外人在被M88 login人进入破产程序后，仍能够通过M88 login异议之诉实现自身诉求，而现行M88 login异议之诉对于案外人特别是不动产物权期待权人的保护更为全面，避免案外人进入破产程序行使取回权来实现权利的不确定性。

5.M88 login异议之诉经再审发现支持排除强制M88 login确有错误的处理（第10条）

【条文内容】

第十条 案外人M88 login异议之诉案件经审判监督程序发现支持案外人排除强制M88 login确有错误，人民法院认定案外人不享有足以排除强制M88 login的民事权益，判决驳回案外人诉讼请求的，原相关M88 login法院按照原顺位恢复M88 login；M88 login标的已合法转让给他人，人民法院裁定撤销原判决、终结诉讼的，申请M88 login人可以依法另行向被M88 login人、案外人等主张权利。

【条文分析】

《解释》第10条规定M88 login异议之诉一旦通过再审发现排除强制M88 login确有错误的，在判决驳回案外人诉请的同时，相关M88 login法院应按照原有顺位恢复M88 login，以避免申请M88 login人的M88 login顺位权益受到影响。与此同时，对于M88 login标的已经合法转让给他人的，考虑到交易安全问题，申请M88 login人无法主张对M88 login标的继续M88 login，因此M88 login异议之诉的处理结果应当是撤销原判决并终结诉讼，申请M88 login人可以另行向被M88 login人与案外人主张权利。

附1：《解释》关于M88 login异议之诉的程序机制一览表。

二、《解释》对M88 login异议之诉实体规则的整合与完善

《解释》第11条至第21条系实体规则部分，其内容上在保持与《民诉法解释》《M88 login异议和复议规定》等司法解释确立规则的一致性和连续性的同时，作出了更加细化与完善的规定，同时对M88 login异议之诉中高发的虚假诉讼问题进行了专门规范，由此形成了层次分明、条件具体的M88 login异议之诉实体规则体系。

（一）不动产买受人/继受人M88 login异议之诉的实体规则体系（第11-16条）

1.商品房消费者M88 login异议之诉实体规则（第11、12条）

（1）商品房消费者房屋交付请求权排除强制M88 login规则（第11条）

【条文内容】

第十一条 人民法院对登记在被M88 login的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制M88 login，案外人以其系商品房消费者为由，提起M88 login异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制M88 login，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：

（一）查封前，案外人已与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同；

（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院M88 login；

（三）所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。

案外人起诉请求被M88 login人办理商品房所有权转移登记手续，符合前款规定的，人民法院依法予以支持。

人民法院判决驳回案外人诉讼请求的，案外人交付M88 login的剩余价款应予及时退还。

【条文分析】

《解释》第11条本质上是在《M88 login异议和复议规定》《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（以下简称“《批复》”）相关规定的基础上，进行了一定程度的完善，具体表现为：

第一，在商品房消费者房屋交付请求权排除强制M88 login的效力上，《解释》第11条第1款沿用《批复》第2条的内容，即该权利系优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权的“超级优先权”。

第二，在权利构成要件上，《解释》第11条第1款整合了《M88 login异议和复议规定》第29条与《批复》第2条的内容，值得注意的是《解释》关于房屋用途的规定与《批复》保持一致，只要求居住目的，不再强调唯一住房。

第三，《解释》第11条第2款作为新增内容，明确案外人在M88 login异议之诉中可以一并要求被M88 login人办理所有权转移登记手续，从而避免案外人胜诉后不能办理产权登记的情况出现。

第四，《解释》第11条第3款同样作为新增内容，意在确保案外人在诉请未能获得支持的情况下，能够及时收回已付房款，但是该条内容过于笼统，仍有待于进一步明确案外人收回已付房款的具体路径。

（2）商品房消费者购房款返还请求权排除强制M88 login规则（第12条）

【条文内容】

第十二条 M88 login法院冻结被M88 login的房地产开发企业的预售资金监管账户，案外人以其已向该账户交付购房款，且房屋买卖合同已经解除为由，提起M88 login异议之诉，请求排除相应购房款的强制M88 login并申请向其发放，事由成立的，人民法院应予支持。

M88 login法院对被M88 login的房地产开发企业的建筑物及其占用范围内建设用地使用权实施强制M88 login，符合前条第一款第一项、第三项规定的商品房消费者因房屋不能交付且无实际交付可能导致房屋买卖合同已经解除，提起M88 login异议之诉，请求在建筑物及其建设用地使用权的变价款中排除相对应的强制M88 login并申请向其发放的，人民法院应予支持。

【条文分析】

《解释》第12条第1款明确房屋买卖合同解除的，商品房消费者有权就其向预售资金监管账户缴纳的购房款主张排除强制M88 login并申请发放，正如《最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行关于规范人民法院保全M88 login措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知（法〔2022〕12号）》第1条第1款规定“商品房预售资金监管是商品房预售制度的重要内容，是保障房地产项目建设、维护购房者权益的重要举措”所体现的精神，预售资金监管账户中具有“专款专用”的特殊属性，因此有别于房地产企业的其他资产，购房人在商品房买卖合同解除的情况下，有权就此主张排除强制M88 login并收回房款。值得注意的是，此处排除强制M88 login的范围限于“购房款”，如果商品房消费者就合同解除情况下的违约金、购房款利息等主张排除强制M88 login，得到支持的难度较大。

《解释》第12条第2款则是针对“烂尾楼”的特殊处理规则，即商品房消费者因楼房烂尾而解除房屋买卖合同的，只要符合《解释》第11条第1款第1项、第2项的条件，便可以就在建筑物及其建设用地使用权的变价款主张排除相对应的强制M88 login并申请向其发放，以保障商品房消费者在“烂尾楼”项目中能够有限收回购房款。

本文注意到，无论是对预售资金监管账户已付购房款，还是对“烂尾楼”项目的已付购房款，均要求商品房消费者所签的房屋买卖合同已经解除，而对于该合同的解除是否必须经过生效法律文书的确认，以及商品房消费者与开发商协商解除合同是否可以作为本条的适用情形，司法解释均未作明确。对此，本文认为考虑到合同解除属于商品房消费者与开发商之间的合同实体法律问题，是否符合解除条件难以在M88 login异议之诉中进行认定，因此建议商品房消费者适用该条时尽量先行取得确认商品房买卖合同解除的生效法律文书，或者至少与开发商就商品房买卖合同解除达成一致。

2.一般不动产买受人M88 login异议之诉实体规则（第13、14条）

（1）一般不动产买受人代为清偿债务排除强制M88 login规则（第13条）

【条文内容】

第十三条 人民法院对登记在被M88 login人名下的不动产实施强制M88 login，案外人以其系不动产的买受人为由，提起M88 login异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制M88 login，案外人与被M88 login人签订合法有效的书面买卖合同且在一审法庭辩论终结前交付M88 login法院的价款足以代为清偿相应主债权的，人民法院应予支持。

符合前款规定的案外人起诉请求抵押权人按套办理抵押权注销登记手续的，人民法院应予支持。

人民法院按照本条第一款规定判决不得M88 login，申请M88 login人可以申请将案外人依本条第一款交付的价款替代被M88 login人清偿相应债务。

人民法院判决驳回案外人诉讼请求的，案外人交付M88 login的价款应予及时退还。

【条文分析】

《解释》第13条第1款规定不享有优先权的一般不动产买受人，面对M88 login标的被优先权人或其他一般债权人M88 login时，可以通过清偿相应债务的方式排除强制M88 login。本条规定属于新设的排除强制M88 login情形，其制度依据是《民法典》第524条规定的第三人代为清偿制度，即在案外人与被M88 login人就M88 login标的签订合法有效的买卖合同，且案外人能够清偿相应债务的情况下，申请M88 login人的权益并未受损，同时兼顾了案外人对M88 login标的的合法权益，因此案外人得以享有排除强制M88 login的权利。另外，本条款对案外人与被M88 login人签订书面买卖合同的时间未作限制，是否双方在M88 login过程中签订买卖合同，案外人也可以要求排除强制M88 login？本文认为在人民法院能够控制变价款且变价金额足以清偿M88 login债务的情况下，即使买卖合同签订于M88 login过程中，也并未损害申请M88 login人的权益，甚至这种M88 login中由被M88 login人自行处置的方式，有助于避免对M88 login标的处置价确定过低的弊端，充分发挥M88 login标的市场价值，也符合最高院在《最高人民法院关于进一步完善M88 login权制约机制加强M88 login监督的意见》第17条 与《最高人民法院关于人民法院强制M88 login股权若干问题的规定》第10条 中确立的被M88 login人自行处置机制的相关精神，因此无需对案外人与被M88 login人所签订买卖合同的时间作严格要求。

《解释》第13条第2款则是代为清偿制度的应有之义，因为一旦人民法院根据本条第1款支持案外人排除强制M88 login的请求，即意味着相应的债务得到清偿，如果M88 login标的设有抵押权，那么作为债务担保抵押权应当予以涤除，因此案外人在提起排除强制M88 login请求的同时，可以请求抵押权人办理抵押权注销登记手续。相应的，本条第3款也明确在人民法院判决不得M88 login的情况下，申请M88 login人可申请将案外人交付价款用于清偿债务。

（2）一般不动产买受人对一般金钱债权排除强制M88 login规则（第14条）

【条文内容】

第十四条 人民法院对登记在被M88 login人名下的不动产实施强制M88 login，案外人以其系该不动产买受人为由，提起M88 login异议之诉，请求排除一般金钱债权的强制M88 login，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：

（一）查封前，案外人已与被M88 login人签订合法有效的书面买卖合同；

（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院M88 login；

（三）查封前，案外人已合法占有该不动产；

（四）非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记。

人民法院判决驳回案外人诉讼请求的，案外人交付M88 login的剩余价款应予及时退还。

【条文分析】

《解释》第14条在《M88 login异议和复议规定》第28条规定的基础上，细节上有如下调整：

第一，明确规定一般不动产买受人依据本条所排除的是一般金钱债权的强制M88 login，优先债权不在本条规定范围；

第二，明确规定案外人必须在不动产查封前已经支付合同全部价款或者按照合同约定支付部分价款，降低虚假诉讼规避M88 login的可能性；

第三，明确案外人诉请未获支持的，交付M88 login的价款应及时退还。

3.达成以房抵债协议的不动产继受人排除强制M88 login规则（第15条）

【条文内容】

第十五条 人民法院对登记在被M88 login人名下的不动产实施强制M88 login，案外人以被M88 login人已将该不动产向其抵偿债务为由，提起M88 login异议之诉，请求排除一般金钱债权的强制M88 login，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：

（一）案外人与被M88 login人存在真实的债权债务关系且债务履行期限已届满，案外人与被M88 login人在查封前已签订合法有效的以不动产抵债协议；

（二）有证据证明抵债金额与抵债时M88 login标的的实际价值基本相当；

（三）案外人在查封前已合法占有该不动产；

（四）非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记。

【条文分析】

本条是关于达成以物抵债协议的不动产继受人能否排除强制M88 login，以及具体认定标准的规定。在本条规定出台前，关于以物抵债能否排除强制M88 login，以及以物抵债在何种情形下能够排除强制M88 login的问题，司法实务中进行了持续讨论。首先得以明确的是，以物抵债协议作为一种诺成性合同，本身并不发生物权变动效力，如果抵债物权属已经实际发生变动，继受人主张排除强制M88 login的，自然应予支持，但是该种情况在不动产M88 login中发生的概率不大，而对于抵债物权属尚未发生变动的，其能否排除强制M88 login仍需讨论。 其次则是以物抵债行为能否适用《M88 login异议和复议规定》第28条，即一般不动产买受人排除强制M88 login的有关规定的问题，其核心争议之一是以物抵债行为的法律性质，司法实践中对此亦有不同的裁判观点，但之后逐渐形成共识，即以物抵债属于新债清偿或债务更新行为，与买卖合同存在明显差别，因此不能直接适用于《M88 login异议和复议规定》第28条。 但这并不意味着以物抵债行为本身无法排除强制M88 login，因为越来越多的法院认为以物抵债行为作为物权变动的一种方式，由此产生的物权期待权与一般不动产买受人的物权期待权无二，因此可以参照现有规定予以保护，部分地方高院因此也出台了相关指导意见加以明确。 在此背景下，《解释》第15条的内容符合当下司法实务的主流意见，为以物抵债协议的不动产继受人排除强制M88 login提供了法律依据和认定标准，起到了定分止争的作用。

在权利优先层级方面，《解释》第15条明确以物抵债情形下的不动产受让人与一般房屋买受人一样，均只能排除一般金钱债权的强制M88 login。在构成要件方面，鉴于以物抵债行为的有效性以债权债务真实存在且债务履行期限届满为前提，因此本条第1项即作出了相应要求。同时，为了确保以物抵债行为的真实性，本条第2项要求案外人必须证明抵债金额与抵债行为发生时M88 login标的的实际价值相当。其余则与一般不动产买受人的物权期待权要件一致。

4.“非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记”的具体情形（第16条）

【条文内容】

第十六条 人民法院查封前，符合下列情形之一，可以认定为本解释第十四条、第十五条中的“非因案外人自身原因”：

（一）案外人与被M88 login人已共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请；

（二）案外人已请求被M88 login人履行办理所有权转移登记手续等合同义务，或者因办理所有权转移登记与被M88 login人发生纠纷并已起诉或者申请仲裁等；

（三）新建商品房尚不符合首次登记条件；

（四）已办理买卖合同网签备案；

（五）被M88 login人等通知案外人办理不动产所有权转移登记而其未怠于办理；

（六）其他非因案外人自身原因的情形。

【条文分析】

《解释》第16条针对实务中关于“非因案外人自身原因”的认定标准不一的问题，通过列举具体情形的方式加以规定，提高了司法裁判的一致性。

（二）特殊主体M88 login异议之诉实体规则（第17-18条）

1.建设工程价款优先受偿权人以物抵债后排除强制M88 login规则（第17条）

【条文内容】

第十七条 人民法院对登记在被M88 login的发包人名下的不动产实施强制M88 login，案外人以其与被M88 login人约定以不动产折抵工程债务为由，提起M88 login异议之诉，请求排除抵押权和一般金钱债权的强制M88 login，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：

（一）案外人依据《民法典》第八百零七条规定，在查封前行使建设工程价款优先受偿权，与被M88 login的发包人签订合法有效的以不动产折价协议；

（二）有证据证明抵债金额与抵债时M88 login标的的实际价值基本相当。

案外人起诉请求被M88 login人办理不动产所有权转移登记手续，符合前款规定的，人民法院依法予以支持。

【条文分析】

本条规定可以视为《解释》第15条的一种特殊情形，其特殊之处主要体现在以下方面：

（1）抵债主体身份特殊。本条所针对的是享有建设工程价款优先权的工程款债权主体，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第35条以及最高院关于本条的理解与适用，建设工程价款优先权的主体限于与发包人签订施工合同的承包人，不在施工合同范畴的勘察、设计、监理人不在此范畴，与发包人没有形成直接合同关系的实际施工人（转包的承包方、违法分包的承包方等）、分包人等主体也不在此范畴。

（2）权利优先层级特殊。《解释》第15条项下以物抵债的不动产继受人，仅能主张排除一般金钱债权M88 login，而本条项下的案外人主张排除强制M88 login的债权具有建设工程价款优先性，因此得以排除抵押权这一优先债权。

（3）构成要件特殊。本条在构成要件上仅有两点：一是要求案外人在查封前行使优先权并与被M88 login的发包人签订合法有效的抵债协议，当然这就意味着案外人在签订抵债协议时，其用于抵债的债权应当是到期债权；二是案外人需要举证证明抵债金额与抵债时M88 login标的的实际价值相当。对于《解释》第15条第3项所述的查封前合法占有与第4项所述的非因自身原因未办理不动产所有权转移登记，《解释》第17条则未作要求。

（4）M88 login异议请求范围不同。《解释》第17条第2款规定，案外人在主张排除强制M88 login的同时，可以同时请求被M88 login人办理不动产所有权转移登记手续。对此，本文认为有两点问题值得探讨：其一是《解释》第15条中的达成以物抵债协议的一般不动产继受人，是否能够提出同样的主张？对此本文认为，在以物抵债协议有效的情况下，继受人有权要求对方配合办理不动产所有权转移登记手续，而《解释》第15条之所以未作出相关规定，原因可能在于案涉不动产可能会存在抵押权，而案外人无法排除该项优先权，如果案涉不动产未设立抵押，本文倾向于认为案外人有权主张被M88 login人办理所有权转移登记手续。第二个问题是既然《解释》第17条规定案外人能够依据本条排除抵押权的强制M88 login，那么案外人是否可以一并提出要求抵押权人办理抵押权注销登记手续的请求？本文认为虽然《解释》第17条对此未作规定，但是考虑到本条中案外人的权利已然优先于抵押权人，且第2款认可案外人有权取得不动产的所有权，因此若案外人提出该类诉求，应当得到支持。

2.被征收人排除强制M88 login规则（第18条）

【条文内容】

第十八条 人民法院对登记在被M88 login人名下的不动产实施强制M88 login，案外人以该不动产系用于产权调换的征收补偿为由，提起M88 login异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的强制M88 login，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：

（一）查封前，案外人已与房屋征收部门、房屋征收实施单位等依法签订征收补偿性质的协议；

（二）用于征收补偿的不动产的位置明确特定。

案外人起诉请求被M88 login人办理不动产所有权转移登记手续，符合前款规定的，人民法院依法予以支持。

【条文分析】

在本条规定出台前，关于被征收人能否排除强制M88 login，以及如何排除强制M88 login并未明确规定，实践中多参照《M88 login异议和复议规定》的相关内容进行裁判。但是考虑到被征收人获得补偿的房屋系基于对政府的信赖签订补偿协议，被征收人获得补偿的权益来源于国家的宣示和保障，以及房屋产权交换的特殊债权，关涉被征收单位、个人的经营存续或者居住生存等原因，应当对被征收人对位置明确的用于产权调换的不动产的权利予以优先保护。 关于本条适用的其他意见，可参见本文对第17条的分析。

3.不动产预告登记买受人排除强制M88 login规则（第19条）

【条文内容】

第十九条 人民法院对登记在被M88 login人名下的不动产实施强制M88 login，案外人以在查封前已与被M88 login人签订合法有效的书面买卖合同且已按照合同约定支付价款，并已办理了合法有效的不动产预告登记为由，提起M88 login异议之诉，请求停止处分，事由成立的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，案外人请求排除强制M88 login的，人民法院应予支持。

【条文分析】

本条在《M88 login异议和复议规定》第30条规定的基础上进行了调整与完善，首先，明确案外人与被M88 login人需在查封前签订合法有效的书面买卖合同，对基础买卖关系的形成时间、效力和形式都做出了明确要求。其次，要求案外人按照合同约定履行了价款支付义务。再次，强调了不动产预告登记的有效性。这里需要注意的是，案外人需根据物权是否具备登记条件确定其诉求，即符合物权登记条件的可直接请求排除强制M88 login，否则只能请求停止处分。

4.不动产承租人M88 login异议之诉处理规则（第20条）

【条文内容】

第二十条 不带租拍卖、变卖等情况下的强制M88 login中，案外人以在查封前已与被M88 login人签订合法有效的书面租赁合同并合法占有使用M88 login标的，且已按照合同约定支付租金为由，提起M88 login异议之诉，请求在租赁期内排除一般债权的不带租强制M88 login，事由成立的，人民法院应予支持；符合上述规定条件的案外人签订租赁合同及合法占有使用M88 login标的均在抵押权设立之前，请求在租赁期内排除抵押权的不带租强制M88 login的，人民法院应予支持。

申请M88 login人可以对带租拍卖、变卖等情况下的强制M88 login提出书面异议。M88 login法院作出M88 login裁定后，案外人不服，自裁定送达之日起十五日内向M88 login法院提起诉讼的，按前款规定处理。

申请M88 login人对M88 login裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内以承租人、被M88 login人为被告向M88 login法院提起诉讼，请求不带租强制M88 loginM88 login标的的，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：

（一）承租人符合本条第一款规定的，判决驳回诉讼请求；

（二）承租人不符合本条第一款规定的，判决准许不带租强制M88 login该M88 login标的。

【条文分析】

本条在《M88 login异议和复议规定》第31条的基础上，进行了全面的完善与修订，主要包括以下内容：

第一，《解释》第20条第1款除了要求案外人在查封前签订合法有效的书面租赁合同并占有使用不动产外，还要求案外人按照合同约定支付租金，对案外人M88 login异议的成立要件提出了更严格的要求。

第二，将案外人提出M88 login异议的债权进一步区分为一般债权与享有抵押权的债权，对于后者，《解释》第20条第1款还要求案外人签订书面租赁合同及占有不动产的时间在抵押权设立之前。

第三，《解释》20条并未援引《M88 login异议和复议规定》第31条第2款关于低价承租进行否定性评价的内容，对此本文认为这并不意味着后续M88 login异议无需审查租金的合理性，原因在于一方面《M88 login异议和复议规定》第31条第2款的规定仍然有效，另一方面《解释》第20条第1款关于租赁合同合法有效的约定，本身就要求人民法院审查案外人与被M88 login人是否存在通过低价承租，恶意损害第三人合法权益的情形。

第四，《解释》第20条第3、4款明确了申请M88 login人可以通过M88 login异议与M88 login异议之诉，维护自身的合法权益。

（三）虚假诉讼防范与责任规则（第21条）

【条文内容】

第二十一条 案外人与被M88 login人、申请M88 login人之间恶意串通，通过伪造证据，或者单方捏造案件基本事实，以M88 login异议之诉妨碍依法M88 login的，人民法院应当驳回其诉讼请求，并根据情节轻重予以罚款、拘留；涉嫌刑事犯罪的，人民法院应当将犯罪线索移送公安机关。

诉讼代理人、证人、鉴定人等诉讼参与人适用前款规定。

案外人等通过虚假诉讼等方式致使M88 login标的无法M88 login或者价值减损等，给申请M88 login人造成损失的，应当依法予以赔偿。

【条文分析】

《解释》第21条是最高院针对近年来出现的被M88 login人与案外人恶意串通逃废债务，损害债权人合法权益行为而出台的专门规定，其中第1款明确了M88 login异议之诉中虚假诉讼的民事、行政与刑事法律后果，同时强调了人民法院对涉刑线索的移送职责。第2款则明确虚假诉讼的责任主体不仅包括当事人，还包括诉讼代理人、证人、鉴定人等所有参与到诉讼程序、实施了相关行为的主体。第3款明确申请M88 login人有权就因虚假诉讼遭受的损失，向案外人进行主张。

关于M88 login异议之诉的虚假诉讼问题，最高院在答记者问中进行了详细解读，明确指出：人民法院审理M88 login异议之诉案件，应当严格审查案外人异议所依据事由发生的原因、时间、地点、真实内容和法律性质，案外人对M88 login标的是否享有占有、使用等实际权利，权益取得是否导致被M88 login人责任财产重大不当减少，案外人的经济状况、支付对价款项来源、交付方式、款项流向，以及案外人与被M88 login人双方是否存在亲属或者其他利害关系等事实，综合判断是否属于虚假民事诉讼。审理过程中，人民法院依据《民事诉讼法解释》应认真查明案外人相关情况的具体细节，认为有必要的，可以依职权对M88 login标的进行实地查看、入户调查，并向有关单位或个人进行调查。同时，人民法院应建立并不断完善与检察机关、公安机关等部门线索移送会商工作机制，有效衔接司法制裁与刑事制裁，有力打击虚假诉讼不法行为人。 以上内容，亦可以作为申请M88 login人应对M88 login异议之诉时的参照因素。

（四）申请M88 login人提起M88 login异议之诉的审查规则（第22条）

【条文内容】

第二十二条 申请M88 login人依照民事诉讼法第二百三十八条规定提起M88 login异议之诉的，参照本解释的相关规定处理。

【条文分析】

考虑到申请M88 login人对于M88 login异议裁定不服提起M88 login异议之诉的情况，《解释》第22条明确对于申请M88 login人提起的M88 login异议之诉，按照相同标准予以审查和处理。

附2：《解释》关于M88 login异议之诉的实体规则一览表。

结语

根据《解释》第23条“本解释自2025年7月24日起施行。”，《解释》的施行时间与颁布时间仅仅相差1天，充分说明人民法院适用《解释》处理M88 login异议之诉相关问题的紧迫性，也再一次表明该司法解释的重要价值。但是囿于时间关系以及自身的专业能力有限，在本文的撰写过程中，我们认识到《解释》项下仍然有诸多问题有待进一步的研究，后续也会持续关注《解释》的司法适用情况并开展进一步的分析，也欢迎各位读者就相关问题与我们进行交流。

附1：《解释》关于M88 login异议之诉的程序机制一览表。

序号	程序机制	对应条文	核心内容	解决的问题
1	管辖标准化	第1条	确定“M88 login标的负责法院”管辖。	明确管辖法院。
2	主体精细化	第2条	将轮候查封当事人作为第三人。	一次性化解纠纷，保护案外人与轮候查封权利人的权益。
3	审执协同化	第3条	明确将解除M88 login措施作为判项。	落实M88 login异议之诉的制度价值，定分止争。
4	诉求合并化	第4、5条	确权请求以被M88 login人为被告。	一揽子化解纠纷。
			给付请求可以合并审理。
5	特殊情形标准化	第6-10条	与继续M88 login程序的衔接。	统一特殊情形下的程序规则。
			排除强制M88 login措施不存在的处理。
			M88 login依据被决定再审的处理。
			被M88 login人破产的处理。
			M88 login异议之诉经再审发现确有错误的处理。

附2：《解释》关于M88 login异议之诉的实体规则一览表。

序号	适用主体	对应条文	核心内容	解决的问题
1	商品房消费者	第11条	商品房消费者房屋交付请求权排除强制M88 login的实体规则。	从交房与返还购房款两个层面保障商品房消费者权益，提升市场交易信心。
		第12条	商品房消费者购房款返还请求权排除强制M88 login的实体规则。
2	一般不动产买受人	第13条	一般不动产买受人代为清偿债务排除强制M88 login规则。	化解不动产M88 login僵局，保障一般不动产买受人合法权益，提升市场交易信心。
		第14条	一般不动产买受人对一般金钱债权排除强制M88 login规则。
3	以房抵债的不动产继受人	第15条	达成以房抵债协议的不动产继受人排除强制M88 login规则。	明确以房抵债乃至以物抵债项下的M88 login异议之诉处理规则。
4	一般不动产买受人与以房抵债的不动产继受人	第16条	“非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记”的具体情形。	统一人民法院审理第14条、15条项下M88 login异议之诉的裁判规则。
5	建设工程价款优先受偿权人	第17条	建设工程价款优先受偿权人以物抵债后排除强制M88 login规则。	明确承包人工程价款以物抵债后的不动产M88 login异议保护规则。
6	被征收人	第18条	被征收人排除强制M88 login规则。	明确被征收人产权调换补偿房屋的M88 login异议保护规则。
7	不动产预告登记买受人	第19条	不动产预告登记买受人排除强制M88 login规则。	明确预告登记房屋被M88 login时的M88 login异议保护规则。
8	不动产承租人	第20条	不动产承租人M88 login异议之诉处理规则。	明确租赁房屋被M88 login时的M88 login异议保护规则。

1.参见最高人民法院有关《关于审理M88 login异议之诉案件适用法律问题的解释》的发布背景、基本原则与主要内容的介绍。

2.参见《最高法民一庭、M88 login局负责人就M88 login异议之诉司法解释答记者问》。

3.《最高人民法院关于进一步完善M88 login权制约机制加强M88 login监督的意见》第17条：“探索建立被M88 login人自行处置机制。对不动产等标的额较大或者情况复杂的财产，被M88 login人认为委托评估确定的参考价过低、申请自行处置的，在可控制其拍卖款的情况下，人民法院可以允许其通过网络平台自行公开拍卖；有确定的交易对象的，在征得申请M88 login人同意或者能够满足M88 login债权额度的情况下，人民法院可以允许其直接交易。自行处置期限由人民法院根据财产实际情况、市场行情等因素确定，但最长不得超过90日。”

4.《最高人民法院关于人民法院强制M88 login股权若干问题的规定》第10条：“被M88 login人申请自行变价被冻结股权，经申请M88 login人及其他已知M88 login债权人同意或者变价款足以清偿M88 login债务的，人民法院可以准许，但是应当在能够控制变价款的情况下监督其在指定期限内完成，最长不超过三个月。”

5.参见贺小荣主编：《最高人民法院第二巡回法庭法官会议纪要（第一辑）》，人民法院出版社，2019年10月版。

6.参见贺小荣主编：《最高人民法院第二巡回法庭法官会议纪要（第三辑）》，人民法院出版社，2022年6月版。

7.例如：2022年《江苏省高级人民法院M88 login异议及M88 login异议之诉案件办理工作指引（二）》第2条、2019年《广东省高级人民法院关于审查处理M88 login裁决类纠纷案件若干重点问题的解答》第1条。

8.参见司伟：“逐条简评《M88 login异议之诉司法解释》”。

9.同注释2。

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